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131家房企存貨逾6.3萬億元 開發商打折賣房加速回款

 

  本報記者 王麗新

  年底將至,為了搶收業績,完成年度銷售任務,恒大、綠地、融創等頭部房企相繼開始打折促銷賣房,加快現金回籠速度。

  《證券日報》記者根據iFinD統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,截至9月底,131家上市房企存貨總計超過6.3萬億元,而去年同期這一數據約為5.35萬億元,攀升了9784億元,同比增長18%。

  值得關注的是,截至9月底,萬科、綠地、保利地產和招商蛇口四大房企存貨占比高達2.3萬億元,占比接近四成。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,當前銷售端市場面臨降溫壓力,為盡快消化存貨變現,開發商忙于降價促銷,以確保現金流安全。

  存貨仍舊攀升

  《證券日報》記者根據iFinD統計數據發現,截至9月30日,在上述131家A股上市房企中,16家房企存貨總量超過1000億元。其中,萬科、綠地、保利地產、招商蛇口存貨分別為8598億元、6107億元、5748億元和2776億元,分別同比上漲21%、11%、13%和20%。

  嚴躍進向記者表示,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標,所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。當然,房地產板塊因其項目自身的周轉特性,一般企業現有土地儲備會滿足企業未來2年-3年發展需求。

  不過,有些城市限制預售證的發放,導致企業變相拉長了已經達到預售條件樓盤的入市周期。此外,多個城市樓市步入降溫通道,給房企消化存貨造成了難度。

  “二季度以來,調控政策逐漸加碼,整個房地產市場處于高壓態勢,短暫‘小陽春’過后,新房成交量及市場情緒逐漸下滑,購房者觀望情緒濃厚,謹慎入市,歷年火熱的‘金九銀十’今年平淡收官。”諸葛找房數據研究中心國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示,在這種市場局勢下,部分房企為保住規模發展,依舊需要通過并購等拿地手段增加土地儲備,雙重因素下使得房企存貨占比增加。

  “在房地產行業發展的黃金時代,有些房企還會依靠土地紅利賺錢,即將優質土地捂盤惜售,減緩這類土地的開發周期,再借助房價高漲時入市賺取利差。那時,存貨變現較慢,可能是開發商主動行為。”某大型房企副總裁在接受《證券日報》記者采訪時表示,當下的房地產市場,正處在增量市場向存量市場轉化時期,在開發規模上,或許還有10年時間會呈上漲趨勢,只是增速放緩,所以房企不得不投資買地保住規模發展速度,因此存貨上行是正常的。但若在同等市場條件下,企業資產周轉速度過慢,房子清盤時間太長,可能就說明開發商在拿地投資布局或運營上出現了判斷失誤,導致存貨變現率降低。  

  不少房企存貨變現率下滑

  據樂居財經研究院統計數據顯示, 2019前三季度A股上市房企存貨變現率TOP50門檻為23.9%,同比提升1個百分點,平均存貨變現率為49.23%,同比提升0.85個百分點。同時,22家房企存貨變現率同比下滑,其中,上實發展、華夏幸福、中華企業、廣宇發展、中交地產下滑超10個百分點,萬科前三季度存貨變現率下滑9.78個百分點至68.39%。

  樂居財經研究院楊倩表示,以上實發展、廣宇發展、中華企業為代表的房企,存貨變現率下滑主要是由于期內預收賬款下降,其中,中華企業在存貨下降的情況下,預收賬款同比降45.4%,存貨變現率下滑14.94%。而萬科存貨變現率的下滑與積極拿地有關。

  據樂居財經統計,萬科前三季度拿地173宗,拿地金額約1453億元,位于榜首。與萬科類似的還有榮盛發展、藍光發展等,預收賬款小幅走高,但存貨增幅較大,致使存貨變現率出現下滑。

  “房企早已經意識到去化率的降低,四季度以來,從‘全員銷售月’到十一黃金周‘折上折’賣房,再到‘雙11’拿出數億元優惠促銷,無不都是在進行打折促銷,加快完成銷售目標。”一位大型房企操盤手向《證券日報》記者表示,“在北京市場,我們公司都沒有達到集團給的預期目標,只能在年底之前嘗試各種營銷手段爭取出貨,現在集團對回籠現金非常重視,所以我們壓力也比較大。”

 

來源:證券日報

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