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譚浩俊:購房“窗口期”真的來了嗎?

    近日,中國指數研究院初步統計顯示,2015年上半年,50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米,同比增長25.5%,絕對量創2010年以來同期最高水平。由此,相關分析認為,樓市回暖大勢基本確立,“窗口期”已經到來。

    但是,持不同觀點者則認為,樓市庫存量高,房地產企業資金壓力加大,大部分城市房價并不會在短期內反彈。房價不反彈,市場就不可能真正回暖,這是由中國消費者的心理所決定的。

    事實也是如此,從政策層面來看,取消限購、降息降準、降低首付比例,甚至由財政出錢鼓勵購房等,都能被認定為刺激樓市的重要手段,也可以被看作樓市“窗口期”已經來臨的標志。但是最不容忽視的,就是相當一部分城市,特別是二三線城市庫存量過大的問題。切不要以為只有那些被稱作“鬼城”、“空城”的城市才庫存量很大,才存在供過于求的問題。實質上,除少數城市之外,多數城市都面臨著供大于求的問題,消化庫存的壓力很大。更重要的,開發商手中還掌握著規模不小的存量土地,加上地方政府為了“土地財政”需要,仍在源源不斷地向市場推送土地。如此一來,在庫存消化壓力很大的情況下,還面臨著新增房源的問題。那么,供求不平衡的矛盾也更加尖銳。

    不僅如此,受經濟下行的影響,居民購房的意愿也沒有明顯提升。縱然少數地區房價的反彈對購房者增加了一些壓力,加上近一段時間股市持續暴跌,可能會讓部分股民放棄在股市搏一搏的心理,轉向思考購房,但要真正轉化成現實購買力,可能還需要一段時間。而即使轉化成了現實購買力,更多的也只能消化庫存,并無法對整個房地產市場形成有效提振,樓市低迷的格局可能很難改變。

    正如有關專家所言,由于北上廣深等一線城市在土地供應方面已經日趨緊張,新增房源的難度越來越大,因此房價上漲可能會比較明顯。那么,這些城市的樓市將出現復蘇的跡象。然而關鍵在于,一線城市的復蘇,是很難傳導到二三線城市的,凡是庫存量較大的城市,都有可能繼續保持低迷的狀態。如果效果顯現的話,就是消化庫存,使庫存不再成為樓市復蘇的阻礙。

    令人擔憂的是,凡是庫存量大的城市,往往都是流動人口不是很多、產業結構不是很合理的城市。也就是說,消化庫存的內在動力不強、能力不夠,指望其他城市的復蘇帶動這些城市,基本沒有希望。這也意味著,高庫存城市,一方面,只能靠時間去消化,靠居民住房理念的轉變去消化;另一方面,政府發展經濟的理念要做重大轉變,把工作的重點轉向發展實體產業上去,提高居民收入水平,吸引更多外來人員,提高居民的購房能力。在此基礎上,必須嚴格控制新增房源。必須要增的,也要以消化庫存為前提,切實把庫存壓縮到市場可承受的范圍,避免繼續出現高庫存下的市場供需矛盾,早日讓市場走向平穩有序的軌道。

    也正因為如此,不要過度在乎市場“窗口期”有沒有到來的問題,而應當更加關注庫存的消化情況,并采取強有力的措施,縮短市場供需不平衡的時間。否則,對市場秩序、市場機理、市場活力等都會產生極為不利的影響,并使消費者的恐購心理難以消除。

    中國的很多問題,都出在存量上。房地產市場如此,信貸資金如此,財政資金也如此,產業結構仍然如此。如何把存量問題解決好,把存量結構調整好,對經濟穩定很重要,對經濟步入健康有序軌道更重要。所以,在房地產市場問題上,必須把消化庫存當作最重要的一項工作。只有庫存消化好了,增量的作用與效率才會最大化。

    總之,在一系列政策措施的作用下,房地產市場的環境正在逐步改善,對經濟發展的作用也正在逐步恢復。但是,在剛性需求沒有得到釋放、庫存壓力仍然很大的情況下,不要對市場寄予太大的期望,更不要像前一段時間的股市一樣,失去理智。緩慢恢復、平穩復蘇,比大起大落更加有利于市場的穩定與健康。


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